Ohne Grund nichts los

Zunächst beantworte ich die wichtigste Frage: Wie seid ihr an euer Grundstück gekommen?

Ganz "einfach", wir haben uns in einer kleinen Gemeinde auf einen Bauplatz beworben und im Höchstgebotverfahren knapp die Nase vorne und etwas (viel) Glück gehabt.

Man muss sich im Klaren sein, dass die Grundstückssuche heute nicht einfach ist. Ich spreche jetzt vom (wohlhabenden) Baden-Württemberg und der Rheinschiene, selbst in Gebieten mit völlig überzogenen und für einen Normalmenschen auch unbezahlbaren Preisen, gibt es trotzdem noch genügend Nachfragende.

In unserem Fall liegen wir zwischen zwei Ballungsgebieten. Die Stadtgebiete selbst sind für uns nicht bezahlbar, da wir nicht nur ein Haus bauen, sondern auch den Sommer im eigenen Garten verbringen möchten. Ein Reihenhaus kam für uns nicht in Frage, wir schätzen einfach die Rückzugsmöglichkeit und unter Garten verstehen wir kein vier auf fünf Meter Nachbarschaftsgefängnis, wie es in normalen Reihenhaussiedlungen zur Normalität geworden ist. Konkret haben wir Grundstücke ab 450 - 500m² Grundstücksfläche gesucht. Dass man damit dann nur schwer oder besser gesagt eigentlich gar kein bezahlbares Grundstück im Großraum der Stadt A findet, erläutere ich im nächsten Abschnitt. "Dann zieht doch einfach aufs Land", könnte man jetzt denken,... auch nicht ganz so einfach.. Wir sind zwar beide sehr flexibel, für uns kommt eine Lage nördlich von Stadt B, südlich von Stadt A oder in östliche  / westliche Richtung jedoch nicht in Frage. Und genau zwischen Stadt B und Stadt A liegt ein kleines Dörfchen mit dem Namen X-Dorf und dort hat das bekannte Unternehmen U seinen gigantischen Sitz. Die Folge ist klar: In X-Dorf selbst sind die Preise höher als in den beiden genannten Ballungsgebieten, die Dörfer um X-Dorf herum, ebenso unbezahlbar. Es bleiben zwar noch einige Dörfer übrig, aber die Auswahl ist doch enorm gesunken und nun muss man in den verbliebenen Dörfern auch noch ein Grundstück finden. Tipps zur Suche führe ich unten auf.

Welcher Preis ist normal? Das kann man so pauschal nicht beantworten. Richtig ist vermutlich die Antwort, dass die Preise ingesamt völlig gestört und überzogen sind. Auf dem freien Markt werden meist deutlich höhere Preise aufgerufen, als von der Stadt oder Gemeinde. Dazu kommen auf dem freien Markt meistens noch die Maklergebühren (auf keinen Fall aus den Augen verlieren!), auf jeden Fall werden noch Notargebühren und die Grunderwerbsteuer fällig.

Einige Beispiele aus unserer Suche....

Stadt A - Stadt: 500-1000€/m²

Große Kreisstadt bei Stadt A: 800-1000€/m²

Größere Gemeinde bei Stadt A: 500-800€/m²

Ortschaft innerhalb: 450€/m² (Gemeinde)

Andere begehrte Ortschaft: 500-800€/m²

"Günstige" Ortschaft: 350€/m² (Gemeinde)

Für ein freistehendes Einfamilienhaus würden wir eine Grundfläche von mindestens 400m² empfehlen, bei 500€/m² liegt man dann bei reinen Erwerbskosten von 200.000€! Dann kommen hier noch die Nebenkosten dazu, eventuell der Makler... es gibt sicherlich auch Menschen, die das bezahlen können und wollen... Wer nicht aus dem Baugewerbe kommt und das Haus auch nicht selbst hochzieht, der sollte daran denken, dass ein Haus gut 350-400 Tsd € aufwärts kostet (inkl. Baunebenkosten).

Welche Möglichkeiten zur Suche habe ich?

Immobilienportale: Immer wieder einige interessante Angebote vorhanden, meistens jedoch über Makler zum Verkauf angeboten und die Sahnestücke auch schnell vergeben. Davon sollte man sich aber nicht verrückt machen lassen, die Suche ist in den wenigsten Fällen innerhalb von wenigen Wochen abgeschlossen. Wir hielten die Augen seit knapp zwei bis drei Jahren immer wieder offen, intensiv haben wir einige Monate gesucht.

Gemeinde: Einige Gemeinden veröffentlichen Informationen zu ihren Naubaugebieten auf der Gemeindehomepage, bei den meisten muss man jedoch selbst aktiv werden und immer wieder bei der Gemeinde nachfragen. Das ist zeitintensiv, lohnt sich aber. In der Regel kann die Gemeinde über zukünftige Neubaugebiete oder Erweiterungspläne eine Auskunft geben. Es gibt auch Gemeinden, die eine "Warteliste" führen, hierüber sollte man sich unbedingt informieren. Auf jeden Fall werden Neubaugebiete in den jeweiligen Gemeindeblättern veröffentlicht, darauf hat man als Externen jedoch eher mäßig Zugriff.

Der Erwerb eines Grundstücks von der Gemeinde war für uns die favorisierte Wahl. Bei der Vergabe haben wir zwei unterschiedliche Modelle kennengelernt. Es gibt einmal das Höchstgebotverfahren, in dem die Gemeinde ein Grundstück zu einem Startpreis anbietet und der Höchstbietende den Zuschlag erhält und die Vergabe nach Punkteliste. Hier erhält man zB für eigene Kinder, eine gewisse Wohndauer innerhalb der Gemeinde oder pflegebedürftige Angehörige, usw. Punkte, den jeweiligen Zuschlag erhält der Punktreichste. Es gibt auch Wohngebiete in denen beide Verfahren vorhanden sind.

Baulücken: Wir haben uns auch die Mühe gemacht, sämtliche Baulücken in unserem Zielgebiet zu erfassen und abzufahren. Die Nachbarn kennen in der Regel den Grundstückseigentümer und sind kooperativ. Unsere Erfahrungswerte waren hierbei jedoch, dass eigentlich niemand so wirklich verkaufen will. Es gab immer wieder Aussagen, dass man sich einen Verkauf vorstellen kann, aber nicht zum jetzigen Zeitpunkt, aber hey, ich glaube daran, dass man auch hier einen Bauplatz finden kann. Makler und Immobilienfirmen machen das u.a. auch...

Edit: Im Nachtrag habe ich die Städte und Gemeindenamen entfernt. Sind aber auch nicht sooooo wichtig ;-)

Als wir uns nach einigen Monaten bei einer Stadt über den derzeitigen Stand der dortigen Baugebiete informiert haben, wurde uns mitgeteilt, dass man sich nun für ein Neubaugebiet bewerben könnte.

Es war das Neubaugebiet, welches wir während unserer Suche eigentlich ausgeschlossen hatten. Wir sind damals in die eine Nebenstraße eingefahren und waren "schockiert", so hatten wir uns das Baugebiet nicht vorgestellt. Überall Büsche, leichte Hänge, ein Friedhof,..

Nun ist unsere Sie trotzdem noch einmal vorbeigefahren und war völlig überrascht. Es sah richtig schön aus, selbst der Friedhof  war ok. Das Neubaugebiet war erschlossen, eine schöne Straße angelegt, wir waren tatsächlich begeistert. Nun ging es darum sich auf einen Bauplatz zu bewerben, die Vergabe lief nach dem Höchstgebotsverfahren. Jeder Bewerber hatte die Möglichkeit sich auf drei Plätze mit einer Reihenfolge zu bewerben. Sollte man alleiniger Interessent sein, durfte man das Grundstück zum Preis der Gemeinde erwerben, sollte es weitere Interessenten geben, musste man sich mit einem Höchstgebot durchsetzen. Sollte ein Zweit oder Drittwunsch "frei" geblieben sein, hatte man die Möglichkeit auf diesen auszuweichen (ganz einfach erklärt).

Realistisch betrachtet kamen für uns zwei Grundstücke in Frage, unsere erste Wahl wurde auch von zwei anderen Interessenten als erste Wahl gesetzt. Unser Zweit- und Drittwunsch wurde ebenfalls vergeben, somit hatten wir hier keine Möglichkeit auszuweichen. Von der Stadt wurde uns eine Frist gesetzt, innerhalb dieser galt es ein verbindliches Gebot abzugeben. Wir haben uns dazu entschlossen auf den nächstgrößeren Betrag aufzurunden (*für diese Summe bekommt man einen schönen Klein- oder gebrauchten Mittelklassewagen) und hierbei etwas über diesen zu gehen und eine ungerade Summe anzugeben. Schlussendlich waren wir hierdurch minimal über unserem gesetzten Budget und auch nur einen Hauch über dem zweithöchsten Gebot. Unsere Taktik ging auf.

(Vor dem Erwerb haben wir bereits ein Bodengutachten durchführen lassen. Das ist aber nur sinnvoll für das gute Gewissen. Man kennt in der Regel schließlich noch nicht die Maße und Position des späteren Hauses, somit kann es passieren, dass das Bodengutachten für den Statiker wertlos ist. Kosten für das Bodengutachten: knapp 1500€ (Es war nicht das günstigste von vier Angeboten, aber wir haben uns am besten aufgehoben gefühlt, auf jeden Fall mehrere Angebote einholen!).

Man kann auch eine Altlastenkataster-Anfrage durchführen, hierbei wird quasi (soweit nachvollziehbar) die Vergangenheit des Grundstücks entsprechend der Unterlagen auf dem Amt überprüft. Kostenpunkt: knapp über 30€.